中国经营报/2021年/1月/18日/第B15版地产
解决住房突出问题需推动供给侧结构性改革
孟晓苏 汇力基金董事长中房集团原董事长
最近召开的中央经济工作会议要求： “要解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策”“因地制宜，多措并举，促进房地产市场平稳健康发展”，还要求“强化反垄断和防止资本无序扩张”“强化普惠金融服务，更大力度推进改革创新”。这些要求为2021年房地产业发展定下了基调，更为今后几年金融业发展指明了方向。
我作为房地产业与金融业资深人员，认为这些要求非常重要与及时。
如何解决房地产发展突出问题？
大城市住房紧张与保障性租赁房不足，是当前房地产发展中的两个突出问题。为此中央要求“因地制宜，多措并举，促进房地产市场平稳健康发展”。而解决这两个突出问题，我认为要推动供给侧结构性改革。
第一，主要大城市存量住房价格迅速上涨，把供不应求问题突显出来。供应不足的主要问题
在于供地不足与投资受限。
要解决好大城市住房突出问题，就要看到真正原因所在并对症下药，增加大城市土地供应，
特别是住宅建设用地供应，防止因供地过少而人为加剧住房供应紧张、推升房价上涨。
第二，要放宽对居民购房抵押贷款的限制，让银行资金能有序进入大城市住房市场。现在要求银行贷款多贷给制造业，但制造业的现实情况又让银行担心还不起钱。其实制造业更需要的是购买资金，产品缺乏销路当然银行不敢贷款。我多年呼吁银行要贷款给住房消费、贷款给居民购房。有的人说，贷给居民购房就会妨碍消费，他不知道居民购房也是消费，而且是居民的最大消费；购房后还要装修和购买家具家电，又产生了派生消费。更需要看到的是，购房款交给开发商以后资金并没有停滞，而是开始了一系列的流通过程：开发商付款给营造商，营造商付款给部品制造商，制造商付款给原材料与能源供应商⋯⋯不仅把每个生产环节都搞活，而且各个环节都有对劳动者的支付，劳动者领到薪酬后去养家糊口，又拉动了其他消费。如果限制住居民购房这个源头，货币流转过程就难于启动，经济就会陷于困难。所以要解决大城市住房突出问题，就要让金融发挥作用，不仅需要金融支持开发企业购地和建房，更需要金融支持居民住房消费。
第三，我国多年租赁房供应不足，成为城市建设的主要短板，这是房改后尚待解决的最大问题。发展租赁房实现“租售并举”是中央近年的要求，最近再次强调要在公共服务、土地供应、税费减免与租金水平等方面给予支持。为什么租赁房供应问题一直不能很好解决？问题也出在供给侧，主要是缺乏专业化、机构化的房屋持有主体。境外的这种持有主体多是REITs，即汇集社会资金实现对租赁房的权益型持有。而我国至今没有租赁房REITs。
我国大城市房屋具有“租售比”低而房价上涨快的特点，房价上涨会使得本来就低的“租售比”更低。在这种情况下设立的REITs，就要设法挖掘其收益率，包括把政府对低收入家庭的租房补贴通过立法确定下来，作为REITs的稳定收益；还要防止对房屋价值的高估，可按照成本价交由REITs持有，甚至可以将房屋评估价值下浮，用财政资金弥补折损。今后若我国设立租赁房REITs，基金持有机构也是用人民群众的资金，或者直接由人民群众持有。在与当年房改类似的情况下，为什么不能把租赁房按照折让价转由REITs持有？相当于由财政提供了一次性补贴，提高了REITs收益率与持有价值。这样做容易提高REITs收益率，便于吸引社会资金参与REITs。
如何强化普惠型金融服务？
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中央经济工作会议特别指出：“人民至上是作出正确抉择的根本前提”“始终把人民利益放在最高位置”，还要求“强化普惠金融服务，更大力度推进改革创新”。可以看出，中央要求强化普惠金融服务不仅出于对金融业健康发展的考虑，更有源自“人民至上”的初心。
根据中央要求“强化普惠金融服务，更大力度推进改革创新”，推动普惠金融还需要加大力度，并需要克服重重困难与阻力。
先说当下的农村改革，现在已发展到推进城乡一体化的阶段，两亿农民已进入城镇成为新市民。但是农民问题仍与当年一
