关于房地产项目白名单政策的研究分析

2024年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求建立城市房地产融资协调机制，以符合条件的房地产项目为支持对象给予融资支持，通过对项目精准“输血”，实现“保交楼”。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市房地产融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，审批通过贷款超2000亿元。为更好理解并运用本政策解决我县房地产领域存在的难题，本文从政策简析、白名单政策影响以及肃宁实际进行研究分析，并提出意见建议，希望有借鉴和参考价值。

一、政策简析

房地产融资协调机制的建立，有利于相关政策落实；政策对象由企业转为项目，扩大了政策受惠范围，拓展了政策支持渠道；政策条件较为严格，政策更加注重合理的融资需求，同时降低附带风险。

（一）有助于化解房地产市场各参与方之间的需求冲突，有利于相关政策落实。《通知》提出，“指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。”从《通知》的要求来看，房地产协调机制是由需求的主要冲突双方共同建立的，使得各参与方在统一的机制背景下协调运作，有助于化解前述矛盾，从机制上保证各项政策顺利施行。

（二）政策只针对项目，不针对企业，扩大了政策受惠范围，拓展了政策支持渠道。一是由于项目的申报审批材料相对完善，与房地产企业相比，项目的复杂程度相对较小，信息透明度相对较高，信息获取更加容易，各金融机构可以更好地掌握项目的相关情况，在一定程度上减少了由于信息不对称带来的放贷顾虑。二是相对于房地产企业较为严重的信用风险，很多项目停滞只是由于缺少资金推动，项目本身的预期收益相对乐观，政策对象由企业转向项目后，出险房地产企业的优质项目也可参与申报，避免了因企业自身问题无法获取资金而拖累项目的情况；而在申报条件中，将存在重大违法违规行为、逃废金融债务问题的企业和项目排除在外，保证了资金可直接流向优质项目，避免了资金滥用，有利于项目推动以及未来的资金偿还。三是在相对有限的资金投放下，针对企业的政策受益范围相对较窄，部分企业因自身问题无法从政策中获得实际支持，而针对项目的政策可以扩大受惠面，同时拓展新的政策支持渠道。

（三）政策条件较为严格，政策注重优质项目遴选，匹配合理的融资需求，同时降低附带风险。严格的入围条件将避免资金盲目流向不符合条件的项目，可以更大程度上发挥资源配置作用，遴选优质项目，从而有效降低后续还款等附带风险。此外，项目入围“白名单”并不等同于获得融资支持，项目推送后，各金融机构还需进行严格的审核，最终是否放款取决于金融机构。

二、白名单政策影响

“白名单”政策施行有望在一定程度上改善房地产企业的资金状况，修复行业及相关产业链预期，但中长期仍需持续关注后续政策演变及延续性。

（一）政策施行将一定程度上改善房地产企业的资金状况，修复行业及相关产业链预期。一方面，政策对象由企业转为项目后，资金支持可以直接用于支撑项目开发建设，改变因房地产企业自身债务问题导致的项目停滞状况，利用部分优质项目周转，可以在一定程度上缓解企业的资金压力。另一方面，项目不再受企业的限制，同时也反映了入围风险企业资产资质相对较好，自身具备一定的恢复能力。而暂时无法入围的项目，在达到相关条件后也可入围。融资环境改善向市场传递出积极信号，有助于提升行业预期。

（二）中长期来看，政策演变及延续性需持续关注。一是从放款情况来看，目前入围项目的资金需求与实际放贷的差额较大，政策门槛相对较高，入围而无法获得资金的情况大量存在，后续针对抵押物、项目资质等方面的规定有一定细化调整的要求和必要性。二是从各地上报申请的情况来看，目前上报的项目主要来自省会城市，城市能级相对较高，且上报项目的城市集中度差异较大，为确保政策下沉，同时考虑到区域性的环境差异，与各地实际情况相匹配的地方性实施细则需不断完善。三是从当前情况来看，当前白名单项目支持资金的偿还有赖于项目未来销售，而项目销售情况取决于需求释放，目前，市场需求仍处于较低水平，因此，需求端是否有相关配套政策需保持关注。

（三）整体来看，房地产项目“白名单”政策作为“保交付”支持政策的延续，从支持渠道方面进行新的探索，并建立新的机制加以保障，对房地产企业融资环境改善具有积极的促进作用，有助于修复市场对行业及产业链