2021年济宁市物业管理办法

第一章　总　则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人以及其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三条　物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务、社区管理相结合的原则。

第四条　市、县（市、区）住房城乡建设或者房地产管理部门（以下统称物业主管部门）按照各自职责，负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

发展改革、市场监管、城市管理或者综合执法、公安、消防等有关部门，以及供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，按照各自职责，做好与物业管理有关的工作，在物业服务区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。

发展改革部门负责制定普通住宅前期物业公共服务费、普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费基准价格及浮动幅度等物业服务收费管理相关政策，建立完善物业服务收费管理制度，报请本级政府批准后执行；负责将物业管理领域信用建设纳入社会信用体系建设管理。

市场监管部门负责监督落实物业服务收费标准公示和监督管理工作，依法查处物业服务收费中的价格违法违规行为；负责住宅小区电梯等特种设备监管工作。

城市管理或者综合执法部门负责对擅自占用物业服务区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，以及私搭乱建、私开门窗、擅自改变房屋用途等违反物业管理规定和城市管理法规的行为进行查处。

公安机关负责物业服务人治安防范、技防设施建设监督管理工作；指导和监督物业服务人保安服务、保安员管理工作。

消防救援部门负责指导辖区派出所实施住宅小区消防监督检查，督促物业服务人和其他相关责任人落实消防安全责任，对违反消防安全规定的行为进行查处。

第五条　县（市、区）人民政府（管委会）应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区管理和社会治理体系，建立健全县（市、区）、乡镇（街道）、社区三级物业管理工作体系和专业化、社会化、市场化物业服务机制，支持采用新技术、新方法，提高物业管理水平。

各县（市、区）依托物业主管部门成立物业服务行业党组织，负责统筹指导本地物业服务行业党建工作。各县（市、区）要建立由组织、发展改革、住房城乡建设、民政、公安、财政、自然资源和规划、生态环境、应急、市场监管、城市管理等部门参加的综合协调机制，定期召开会议，研究协调解决物业党建和物业服务管理中的重点难点问题。

第六条　业主大会、业主委员会、物业服务人在乡镇（街道）、社区党组织的指导下依法依规开展物业管理活动。

支持住宅小区、业主委员会、物业服务人、物业服务行业自律组织根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。

第七条　市物业主管部门建设市级物业服务人信用信息管理系统。物业服务人信用信息管理系统应当具备物业服务人信用管理、物业服务信息发布、电子投票表决等功能。法律、法规、规章等规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，可以通过系统进行表决。

第八条　物业服务行业自律组织应当建立完善行业自律管理制度，加强物业服务行业从业人员培训和教育，配合物业主管部门开展物业服务人信用管理工作，协助调解处理物业管理纠纷。鼓励物业服务人和相关单位加入物业服务行业自律组织。

第二章　新建物业与前期物业管理

第九条　物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，重点考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

第十条　普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案、选择物业服务等级，依法选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送物业所在地县（市、区）物业主管部门备案。

住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。业主上房前更改前期物业服务人的应依法按照相应程序进行重新备案。

投标人少于三个或者物业服务区域住宅规模较小的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务人。

提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式选聘物业服务人。

第十一条　建设单位应当在楼房销售处醒目位置公示前期物业服务合同和临时管理规约。

建设单位在销售商品房时，应当将下列内容以图文形式向买受人明示：

（一）物业服务区域的范围；

（二）物业共用部位、共用设施设备名称；

（三）规划用于停放机动车、非机动车的车位（库、棚），充电桩的数量和位置；

（四）物业服务用房的面积和位置；

（五）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备；

（六）物业服务等级标准、服务内容和收费标准。

第十二条　物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。落实在居民小区建设“红帆驿站”要求，“红帆驿站”可与物业服务人共用场所。

物业服务用房按照下列标准配置：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）位于建筑的一层或者一层以上的楼层，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用条件，方便物业服务人提供服务，方便业主进出物业服务中心。

物业服务用房应当能够单独确定产权，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。

第十三条　物业服务区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业服务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

物业服务区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的，应当开放使用并保持人民防空功能，按照“谁受益、谁负责”的原则，由人民防空工程停车位使用费收取方负责运营、维修、保养。

第十四条　新建物业实行前期物业承接查验制度。物业交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合同约定，与物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。现场查验中，物业服务人应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务人复验。

第十五条　前期物业服务人应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及相关资料移交给业主委员会。无业主委员会的，应当在乡镇（街道）的监督下，移交物业所在地的社区环境和物业管理委员会（以下简称环物委）或社区居民委员会。

环物委为社区居民委员会的下设委员会，人数应当为五人（含）以上且为单数，其中党员人数应当不少于百分之五十。设主任一名，由社区居民委员会主任兼任；副主任一名，由“两委”成员担任；委员由社区“两委”成员、网格员、楼长、业主代表等组成。 

第三章　业主自治

第十六条　业主大会根据物业服务区域的划分成立，一个物业服务区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

分期开发建设的住宅小区，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会，并选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十七条　符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务人应当及时向乡镇（街道）书面报告业主入住情况。

建设单位、前期物业服务人未按规定报告的，可以由业主联名，向乡镇（街道）提出召开首次业主大会会议的书面申请。乡镇（街道）应当及时调查核实，符合首次业主大会会议召开条件的，应当在受理业主书面申请三十日内组建业主大会筹备组。

符合首次业主大会会议召开条件，但建设单位、前期物业服务人未按规定报告，且业主未主动提出书面申请的，乡镇（街道）可以根据实际情况，组建业主大会筹备组。

第十八条　业主大会筹备组由七人以上单数组成，由乡镇（街道）代表一名，社区居民委员会代表一名，建设单位代表一名、前期物业服务人代